Beratung und Empfehlung zum Bebauungs- und Nutzungskonzept Grundstück Hauptstraße Ecke Zum Kiesberg im GVZ

Das Grundstück Hauptstraße Ecke Zum Kiesberg ist eines der letzten freien Grundstücke im GVZ und verfügt über seine Lage an der B101 Auf- und Abfahrt über eine hohe Lagegunst, die sich auch in seiner Nutzung und Bebauung wiederspiegeln soll. Herr Jordan vom der IPG stellt das mit der Verwaltung abgestimmte Nutzungskonzept stellvertretend für den Investor, der terminlich anderweitig gebunden ist vor. Das ca. 1 ha große Grundstück soll mit 4 Gebäudekomplexe zw. 3 und 4 Geschossen bebaut werden. Entstehen soll hier ein Hotel mit Restaurant verbunden mit einer Boardinghouse-Nutzung (gewerbliche Unterbringung, kein (unzulässiges) Wohnen) auch für die Mitarbeiter und Auszubildenden der Unternehmen des GVZ und eine Büronutzung (in zwei verbundenen Gebäuden) mit Coworkingspace-Arbeitsplätzen bzw. einzeln vermietbaren Büroräumen/-abschnitten.

Nach BP zulässig sind max. 3 Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von max. 18 m. Einzelne Bürogebäude in der Nähe, die den Gewerbehallen untergeordnet sind, weisen heute schon tlw. 4 Vollgeschosse auf und halten dabei die festgesetzte Maximalhöhe ein. Nach Vorabstimmung mit der Bauaufsicht ist eine ursprünglich gewollte städtebaulichen Dominante mit 4-5 Geschossen im Eingangsbereich des GVZ (aus Berlin kommend) nicht genehmigungsfähig. Maximal sind 4 Geschosse möglich, die sich allerdings im Verhältnis zum Gesamtkomplex unterordnen müssen (etwa 30% des jeweiligen Gebäudes). Ob die vorliegende Planung bzgl. der viergeschossigen Teile, die alle die max. zulässige Gesamthöhe von 18 m einhalten, noch mal reduziert werden kann, hängt letztlich von Wirtschaftlichkeitsüberlegungen des Investors ab. Das Grundstück soll und muss (aufgrund seines gutachterlich ermittelten Wertes von ca. 1,9 Mio. €) baulich ausgenutzt werden. Daher wird auch mit der max. zulässigen GRZ von 0,8 und einer Tiefgarage geplant. Die Verlagerung der erforderlichen Stellplätze überwiegend unter die Erdoberfläche ermöglicht mehr Platz für Gebäude.

Die Ansichten, die so aufgrund der vorhandenen Topografie und Bestandsbebauung nicht zu sehen sein werden, zeigen mit der Fassadengestaltung, der Farbwahl und der unterschiedlich hohen asymmetrischen Dachlandschaft den städtebaulichen Anspruch des Konzeptes.

Das Konzept ist als Anlage Bestandteil des Protokolls.

In der anschließenden Diskussion wird klargestellt, dass das vorgestellte Konzept ein Kompromiss aus wirtschaftlichen Überlegungen des Investors, Vorstellungen der Gemeindeverwaltung und IPG und Vorgaben der Bauaufsicht ist. Insbesondere der wertgutachterlich ermittelte Grundstückspreis erzwingt eine dichte Bebauung. Die dargestellte Viergeschossigkeit bedarf einer Befreiung von den Festsetzungen des BPs. Ob sie seitens Bauaufsicht genehmigungsfähig ist, ist unklar und kann vmtl. erst im Baugenehmigungsverfahren verbindlich geklärt werden.

Das Konzept wird als einzigartig für Großbeeren gelobt. Es stellt eine städtebauliche Aufwertung des im Wesentlichen durch funktionale Zweckbauten geprägten GVZ und der Eingangssituation des GVZ dar. Mit der Viergeschossigkeit wird mitgegangen.

Fragen zur Klassifizierung des Hotels konnten nicht abschließend beantwortet werden. Fünf Sterne wurden ausgeschlossen.

Derzeit befindet sich auf dem Gelände ein temporärer Stellplatz für das benachbarte Zalando. Dieser entstand als Notlösung. Der Pachtvertrag läuft sehr kurzfristig (wird monatlich verlängert). Zalando zieht absehbar aus dem benachbarten Gebäude (und dem GVZ) aus und wird die Befestigung der Stellplatzanlage zurückbauen. Ein Nachmieter muss, um zulässig zu sein, die erforderlichen Stellplätze auf "seinem" Baugrundstück nachweisen. Die Baugenehmigung für die Hallen weisen eine Vielzahl von Stellplätzen auf dem Baugrundstück aus, die regelmäßig dem neuen Nachmieter ausreichen sollten.

Derzeit sind 150 Hotelzimmer und 57 Zimmer/Appartements in der Boardinghouse-Nutzung geplant. Diese Zahlen können sich ggf. noch einmal ändern. Die Hotel- und die Boardinghouse-Nutzung gehen vmtl. ohnehin ineinander über.

Als nächstes soll ein Kaufvertrag vorbereitet werden, der den Investor auf Grundlage des hier vorgestellten Konzeptes zur Bauantragstellung und zur Umsetzung verpflichte und andernfalls die Rückübertragung regelt. Das hier vorgestellte Konzept (Nutzung und Gestaltung) soll daher Kauvertrag im Grundsatz festgeschrieben und verankert werden. Detailabweichungen im konkreten Bauantragsverfahren sollen möglich bleiben.